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量化測算:疫情不會改變基本面,房地產仍是巨量行業

來源:新京報 瀏覽次數: 日期:20-02-12

        新冠肺炎疫情影響下,樓市短期市場會怎么走?最重要的一個變量是新冠肺炎疫情持續的時間。2月10日,貝殼研究院基于不同的疫情持續時間的假設及政策影響,對未來新房、二手房市場走向進行了量化測算。

  結果顯示,雖然新冠肺炎疫情會對市場造成一定影響,新房銷售面積同比會下降3.9%-15%,二手房成交面積同比或下降3.7%-16.3%,但不會改變行業的基本面,房地產依舊是巨量行業,困難只是暫時的,企業和從業人員要對未來市場充滿信心。

  “小陽春”延后、削弱,需求后續釋放

  貝殼研究院根據疫情持續時間的長短,認為全年全國商品住宅銷售面積同比將有不同程度下滑。而二手住宅銷售所受到的沖擊不僅有來自新冠肺炎疫情的影響,還有疫情結束后新房的沖擊。

  假設新冠肺炎疫情在2月底基本結束,則預計新房市場在3-4月將迎來市場小幅修復期,全年全國商品住宅銷售面積將同比下降約4%。而二手房則可能疊加“小陽春”現象,3月成交面積環比將高于往年平均水平,此后市場走勢與2018-2019年情況基本吻合,從而將使一季度成交面積同比下降16.6%,全年成交面積較2019年下降3.9%。

  假設新冠肺炎疫情在3月中基本結束,3月新房市場可能小幅修復,“小陽春”后延到4月,上半年末銷售發力,增幅較大。全年全國商品住宅銷售面積將同比下降約8%,該降幅與受前期強調控影響下的2014年銷售同比降幅相當。而二手房市場1-2月的成交量將受影響較大,“小陽春”現象將被削弱,部分需求預計將延后逐步得到釋放。總體來看,疫情將導致一季度成交面積同比下降23%,全年成交面積較2019年下降9.3%。

  假設此次新冠肺炎疫情到6月初才能徹底結束,回落期或將持續近兩個月。其中,2月新房銷售較2019年12月將下降約60%,3月市場仍低位保持。4-5月疫情拐點后,新房、二手房市場都將開始小幅修復,6月及下半年開啟“恢復”模式,全年全國商品住宅銷售面積同比將下降約15%,二手房全年成交面積則將較2019年下降16.3%。

  此外,貝殼研究院分析,新冠肺炎疫情結束后,新房市場受房地產政策影響將最為明顯,政策的扶持直接影響開發商拿地、貸款等動作。

  “階段性困難”,做好現金流管理

  貝殼研究院表示,從我國房地產過去十幾年歷史來看,總量上盡管有所下降,2020年總的房地產銷售面積將會超過16億平方米,這仍然是非常大的體量。增速上,即使是在新冠肺炎疫情持續至6月的假設下,對新房的影響也要好于2008年;在疫情持續到3月中的預測下,也會比2004年好。

  貝殼研究院表示,盡管疫情會對需求市場造成一定影響,但房地產市場仍然保持著巨大的體量,企業和從業人員要對未來市場充滿信心。當前市場不流通對企業造成的經營困難是階段性的,企業要做好現金流管理,相信政府也會出臺相關政策,幫助企業渡過難關。

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