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米陽:2020年房地產市場堅持“穩”字當頭

來源:中房報 瀏覽次數: 日期:20-01-23

        “逆周期調節、更大規模減稅降費、中美貿易爭端”成為了2019年度經濟領域的關鍵詞。面對國內外風險挑戰明顯增多的復雜局面,過去一年,中國經濟社會依然保持了健康穩定發展的態勢。

  1月17日公布的2019中國經濟年報顯示,2019年中國國內生產總值約99.1萬億元,同比增長6.1%,符合6%—6.5%的預期目標。按平均匯率折算,2019年中國人均GDP達到10276美元,首次突破1萬美元大關。

  國家統計局局長寧吉喆表示,2019年,經濟運行總體平穩,發展質量穩步提升,主要預期目標任務較好完成。中國依然是全球經濟增長冠軍,在1萬億美元以上經濟體中增速位居第一。

  值得一提的是,從統計局公布的2019年全國房地產開發投資和銷售情況來看,房地產依舊為2019年中國經濟做出了巨大貢獻。2019年全國房地產開發投資額同比增長9.9%,增速較上年加快0.4個百分點,創5年新高。

  2020年中國宏觀經濟的總體目標是“穩增長”,我國在這一年將全面建成小康社會,實現第一個百年奮斗目標,實現國內生產總值比2010年翻一番。作為重要的經濟增長引擎,房地產投資必須保持一定的增速。對此,中國房地產報記者針對2019年的市場走勢及2020年的投資方向采訪了仲量聯行華北區研究部總監米陽。

 房地產市場在變化中尋求穩定

  中國房地產報:過去一年,你所研究的華北區市場發生了怎樣的變化?

  米陽:經濟下行壓力是源于周期性變化抑或是結構性因素使然,已經引發了廣泛的討論。我認為持續的經濟放緩和中美貿易摩擦已重塑市場格局,市場的結構性調整對未來前景至關重要。除了中美貿易關系等外部因素外,數十年來中國經濟實現了快速增長,為社會帶來可觀的經濟財富,同時也面臨諸多內部挑戰,包括債務增長、社會經濟轉型等。這些問題難以在短期內得到快速解決,并且已經影響到了全國商業地產市場的版圖。

  從我們的研究來看,過去一年,在華北區,增長放緩的大環境和經濟的不確定性持續作用,商業地產市場承壓。北京市場有多個指標達到十年來的低位,天津、青島和沈陽也面臨需求的減弱和空置率上升。但是華北區主要城市也能看到各自的市場增長點,北京投資市場熱度攀升,大宗投資成交總額創下新高。天津、青島和沈陽仍有市場領先的頭部項目表現強勁,各個市場中仍存在增長機遇。

  2020年市場即將迎來更多挑戰,這也是轉變的關鍵時期,市場策略的調整必不可少,逆勢前行還將繼續,若要克服市場中的周期性和結構性問題,我們需要通過創新性變革提高服務品質。

  中國房地產報:如何評價2019年的房地產市場,特別是住宅市場?

  米陽:2019年房地產市場就是穩,這是國家定下的一個總基調,但是是變化中尋求穩定,其中穩預期是最重要的。

  房地產市場過去一年發生的變化目的就是為了穩,其實是變化導致的穩定,要通過變化的政策來穩預期,穩定現在所處的環境。住宅市場大部分時間是預期影響價格,不是最終的合理性影響價格。尤其是北京市場就應該采取特殊的政策來對待,不同城市不同調控政策產生的變化是合理性的,這跟一城一策調控是相符的。

  2020年我認為保持穩定現狀這個趨勢會延續。我們已經脫離了“一刀切”的調控政策。所有的政策目的還是會求穩,這個穩字會延續到2020年。整體量價會處于平穩狀態,即使中間出現一個小的波幅也很正常,只有不斷的調整才能保證整體市場的平穩。所以2020年房地產政策堅持“穩”字當頭,預期穩定,房價穩定,調控政策方向仍將致力于穩定樓市。

  增值型投資機會仍受關注,外資投資數量不斷增長

  中國房地產報:你剛才提到今年以來北京投資市場熱度攀升,原因是什么?

  米陽:盡管市場一致認為經濟壓力將會延續,但北京迎來了投資高峰年,投資者對北京市場表現出更為濃厚的興趣。北京愈發成為一個更為可靠、更具吸引力的投資目的地。今年北京大宗交易總額錄得約800億元人民幣,較2018年全年的380億元翻了一倍,較2017年的250億元則增長了三倍。辦公樓物業仍為最受歡迎的資產類別,成交金額約占2019年成交總額的67%。總體而言,今年大多數交易標的物業為增值型資產和新興區域資產,而核心資產數量仍舊十分有限。由于北京辦公樓市場租金高昂且未來供應收緊,而不同品質項目的資產表現和價值持續分化,增值型的辦公物業尤為受到投資市場青睞。

  當前市場環境也推動投資者充分把握時機,在經濟放緩時期尋求低價買入資產,追求利益增長的最大化。全年多宗交易錄得資本回報率均在4%上下浮動,其中增值型投資占很高比例。另外今年外資投資者的活躍度和實際市場參與度明顯增高。截至2019年底,外資買家在京投資數量和規模均大幅提升,外資收購總額較去年翻了2.6倍。

  中國房地產報:那投資市場今年還是會延續活躍態勢,外資還會持續進入嗎?

  米陽:據我們觀察,直到2019年底,市場中的投資者仍在持續追逐各類型投資機會,且有多宗交易仍在談判進程中,我們預計市場投資活力在2020年將繼續保持強勁。大多數買家仍將主要關注增值型投資機會,鞏固市場中的增值型投資趨勢。但是,在實現資產價值提升之后,新的問題隨之出現,如果將目光投向遠期市場,誰將會是下一輪的買家?

  2020年,我們期望看到投資市場環境繼續演化。更多機構型投資者入場將會觸發更具周期性的資產交易模式,從而為市場創造源源不斷的機會窗口,追隨更為成熟的上海投資市場的腳步。這將為北京市場帶來更多活躍、且更具規律性的投資機會。與此同時,盡管2019年市場投資水平達到了新高度,預計大宗成交量在可預見的未來并不會持續迅猛增長。

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